A 3ª turma do STJ decidiu, por unanimidade, que o credor de dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel não precisa, obrigatoriamente, seguir primeiro o rito extrajudicial de consolidação da propriedade e leilão do bem para só depois cobrar saldo. O colegiado reconheceu a possibilidade de optar pela execução judicial do débito integral, desde que o contrato seja título executivo com liquidez, certeza e exigibilidade.
O caso e a decisão do TJSP
O processo envolveu contratos de mútuo garantidos por alienação fiduciária. Diante do inadimplemento, o credor ajuizou execução judicial com base em títulos executivos extrajudiciais. O TJSP extinguiu a execução, ao entender necessária a adoção prévia do procedimento da Lei 9.514/1997: consolidação do imóvel e leilão para apurar eventual saldo remanescente.
O entendimento da 3ª turma
O relator, ministro Humberto Martins, destacou que a jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de o credor fiduciário escolher o caminho judicial ou extrajudicial. Na execução, o ponto decisivo é a presença de título executivo dotado de liquidez, certeza e exigibilidade.
O que são “liquidez, certeza e exigibilidade” na execução?
Liquidez é a possibilidade de determinar o valor devido (ainda que por cálculo). Certeza é a existência comprovada da obrigação. Exigibilidade é a dívida vencida e cobrável, sem condição pendente.
Juros atrelados ao CDI e a Súmula 176
O julgamento também enfrentou a discussão sobre juros remuneratórios vinculados ao CDI/DI. O TJSP havia considerado a cláusula nula com base na Súmula 176 do STJ. A 3ª turma, porém, entendeu que não há nulidade automática: o uso do CDI/DI como referência não é inválido por si só, especialmente por ser índice amplamente empregado e formado por parâmetros de mercado.
Leitura do colegiado: a avaliação sobre abusividade não deve decorrer de presunção automática, mas do exame do contrato e do contexto da operação.
Reforça a possibilidade de cobrança judicial do valor integral, sem condicionar o ajuizamento ao leilão do imóvel.
Estratégia processual passa a considerar custo, tempo e nível de contraditório de cada via.
Na via judicial, há maior espaço para discussão processual, inclusive por meio de embargos e alegações defensivas dentro dos limites legais.
O debate tende a se concentrar na validade do título e em cláusulas do contrato.
O que fica de orientação
Fonte: Migalhas
