É lei que você não precisa pagar ITBI ao integralizar um imóvel em uma holding? A resposta parece simples, mas a discussão jurídica é mais complexa do que muitas vezes se divulga.
A Constituição Federal, em seu artigo 156, estabelece que não incide ITBI na transmissão de bens e direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, isto é, quando o imóvel é utilizado para integralizar capital social. A mesma regra também se aplica às transmissões decorrentes de fusão, cisão, incorporação ou extinção de pessoa jurídica.
Entretanto, a própria Constituição prevê uma exceção. O imposto poderá incidir quando a atividade preponderante da empresa adquirente for compra, venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
O que é atividade preponderante
A definição de atividade preponderante está prevista no artigo 37 do Código Tributário Nacional. Considera-se caracterizada essa situação quando mais de 50% da receita operacional da empresa advém de atividades relacionadas à compra, venda ou locação de bens imóveis que tenham sido beneficiados pela imunidade concedida pelo município.
Por essa razão, a chamada imunidade concedida pelas prefeituras é considerada uma imunidade tributária condicionada, ou seja, ela permanece válida até que se verifique que a empresa exerce predominantemente essas atividades imobiliárias.
O debate atual no Supremo Tribunal Federal
Essa discussão ganhou novos contornos com o Tema 1348, que será analisado pelo Supremo Tribunal Federal. O debate gira em torno de saber se a imunidade tributária prevista no artigo 156 é condicionada apenas nos casos de fusão, cisão, incorporação ou extinção da pessoa jurídica, ou se essa limitação também alcança a integralização de capital.
Na leitura defendida em algumas interpretações, a primeira parte do dispositivo constitucional, que trata da incorporação de bens ao patrimônio da pessoa jurídica em pagamento de capital, seria incondicionada, permitindo inclusive que uma holding imobiliária alugue integralmente seus imóveis sem incidência de ITBI. Contudo, o ministro relator Edson Fachin, ao tratar da matéria, indicou que essa imunidade deve ser compreendida à luz do Tema 796 do STF. Nesse entendimento, a imunidade seria considerada incondicionada, mas apenas até o limite do valor efetivamente integralizado como capital social.
Na prática, isso significa que a integralização do imóvel pelo valor utilizado para fins de imposto de renda estaria protegida pela imunidade. Porém, caso o município entenda que o valor de mercado ou valor venal do imóvel é superior, a diferença poderia ser tributada.
Por exemplo, se um imóvel é integralizado por R$ 1 milhão, mas a prefeitura atribui a ele R$ 3 milhões, a imunidade alcançaria apenas o valor de R$ 1 milhão, podendo o ITBI incidir sobre a diferença de R$ 2 milhões.
Diante desse cenário, a decisão definitiva do Supremo Tribunal Federal será fundamental para definir os limites da imunidade e trazer maior segurança jurídica para planejamentos patrimoniais, tributários e sucessórios envolvendo holdings imobiliárias. Até lá, o tema permanece em debate e exige atenção de quem pretende estruturar esse tipo de organização patrimonial.
Rodrigo Janes Braga
Advogado Especialista em Holding
Rodrigo Janes Braga é advogado tributarista em São Paulo, com 23 anos de experiência em planejamento patrimonial e sucessório. Já auxiliou mais de 620 famílias, promovendo economia tributária e proteção patrimonial com soluções seguras e alinhadas à legislação.