ITBI na integralização de imóveis: o STF está prestes a encerrar uma das maiores disputas do planejamento patrimonial brasileiro

Imagine que você decidiu organizar o patrimônio da sua família. Consultou advogados, contadores, planejou tudo com cuidado. A estratégia envolve transferir imóveis para uma holding, ou seja, uma sociedade constituída justamente para proteger, gerir e, no futuro, facilitar a sucessão desses bens. Na hora de formalizar a operação, porém, a prefeitura bate à porta com a cobrança do ITBI, o imposto sobre a transmissão de bens imóveis. Diante disso, surge a pergunta que muitos empresários e famílias brasileiras vêm se fazendo há anos: essa cobrança é legítima?

Pois bem, a resposta pode estar muito perto de ser definida. O Supremo Tribunal Federal retoma, entre os dias 20 e 27 de março de 2026, o julgamento do Tema 1348 da repercussão geral (RE 1.495.108), que discute exatamente o alcance da imunidade constitucional do ITBI quando imóveis são transferidos para integralização de capital social. O ponto central da controvérsia é saber se essa imunidade, prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, vale para todas as sociedades empresárias ou se ela não se aplica àquelas cuja atividade principal esteja ligada ao setor imobiliário.

Nesse contexto, como bem destacou o advogado e professor Gustavo Vecchietti, especialista com mais de 25 anos de atuação em planejamento patrimonial e sucessório, o julgamento já havia sido iniciado no segundo semestre de 2025 e conta, até aqui, com três votos favoráveis aos contribuintes. Segundo Vecchietti, caso mais nenhum ministro peça vistas, o desfecho desse importante tema pode chegar ainda esta semana, com impacto direto para as estruturas familiares em todo o país.

O que está em jogo: a leitura da Constituição

Para entender a controvérsia, é preciso voltar ao texto constitucional. O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, tampouco sobre transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante da empresa for a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

Ocorre que o nó da questão está justamente na interpretação dessa ressalva. Isso porque muitos municípios entendem que a exceção atinge todas as hipóteses previstas no dispositivo, tanto a integralização de capital quanto as reorganizações societárias. Dessa forma, se a empresa atua no setor imobiliário, argumentam as prefeituras, a imunidade não se aplica. Os contribuintes, por outro lado, defendem uma leitura diferente: a ressalva se refere apenas às hipóteses de fusão, incorporação, cisão e extinção. Sendo assim, a integralização de capital seria incondicionalmente imune, independentemente do objeto social da empresa.

Como votaram os ministros até agora

Vale lembrar que o julgamento teve início em outubro de 2025, no plenário virtual. Na ocasião, o relator, ministro Edson Fachin, votou pelo reconhecimento da imunidade incondicionada. Para Fachin, a estrutura gramatical do dispositivo constitucional impõe que a ressalva da atividade preponderante recaia apenas sobre as operações de reorganização societária, e não sobre a integralização de capital. Nessa linha, a tese proposta pelo relator é clara: a imunidade tributária do ITBI na realização do capital social mediante integralização de bens é incondicionada, sendo, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária da empresa.

Além disso, os ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin acompanharam integralmente esse entendimento, o que reforça a tendência favorável ao contribuinte. Com três votos no mesmo sentido, o placar já sinaliza uma direção importante. Contudo, o julgamento foi suspenso em razão de um pedido de vista do ministro Gilmar Mendes, que só devolveu os autos em março de 2026, permitindo, então, a retomada da pauta.

Por que isso importa para além do tributo?

É natural pensar, à primeira vista, que se trata de uma discussão técnica restrita ao universo tributário. No entanto, a realidade é bem diferente. O resultado desse julgamento afeta diretamente qualquer família ou empresário que utilize, ou que pretenda utilizar, uma holding para organizar seu patrimônio.

Afinal, holdings patrimoniais e familiares são, há décadas, o principal instrumento de planejamento sucessório no Brasil. Por meio delas, imóveis são transferidos para a pessoa jurídica como forma de integralização de capital, e a imunidade do ITBI nessa operação sempre foi uma das vantagens centrais da estrutura. Para se ter ideia da dimensão, o ITBI pode variar de 2% a 5% do valor venal do imóvel conforme o município, o que representa um custo significativo. Em patrimônios maiores, portanto, a economia proporcionada pela imunidade pode alcançar cifras bastante expressivas.

Justamente por isso, quando o STF fixar sua posição de forma vinculante, o efeito tende a ser duplo. De um lado, se prevalecer a tese da imunidade incondicionada, os municípios não poderão mais negar o benefício sob o argumento da atividade preponderante, o que encerraria um longo ciclo de autuações, embargos e litigâncias administrativas. De outro, haveria uma segurança jurídica inédita para a constituição de holdings, eliminando a insegurança que, até hoje, levava alguns profissionais a desaconselhar a estrutura em determinados casos.

Olhando para frente: o que esperar?

Diante de tudo isso, a expectativa é de que o julgamento seja concluído entre 20 e 27 de março, salvo novo pedido de destaque ou vista. Com três votos já formados a favor do contribuinte e a tendência que se desenha, há um otimismo cauteloso entre advogados e planejadores patrimoniais. Ainda assim, é importante lembrar que, até o encerramento do julgamento, não existe tese vinculante fixada, de modo que o resultado ainda pode surpreender.

Em suma, para quem já tem uma holding constituída ou para quem está avaliando montar uma, o recado é claro: acompanhe de perto. A decisão que sair do Supremo nesta semana pode ser o marco que faltava para dar previsibilidade a um dos instrumentos mais relevantes do planejamento patrimonial brasileiro. E, no fim das contas, quando o Direito dá segurança, quem ganha é quem planeja.