Um dos conflitos mais comuns ao fim de um contrato de locação envolve a exigência de pintura nova do imóvel como condição para a entrega das chaves. Muitas imobiliárias afirmam que o inquilino deve devolver o imóvel “com pintura nova”, sob pena de recusa da entrega.
Mas esse entendimento nem sempre é correto — e pode ser ilegal.
O grande mito da “pintura nova”
A lei protege o inquilino contra o desgaste natural do imóvel. O simples fato de o tempo ter passado não autoriza o proprietário a exigir pintura nova às custas do locatário.
Desgaste pelo uso regular não é dano.
E isso faz toda a diferença.
O que diz a Lei do Inquilinato
O artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato estabelece que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, exceto quanto às deteriorações decorrentes do uso normal.
Em termos práticos, isso significa que:
- Se a pintura envelheceu naturalmente com o tempo,
- Se houve leve perda de cor pelo sol,
- Se surgiram marcas normais de uso cotidiano,
O custo da renovação é do proprietário, não do inquilino.
O que é considerado “uso normal”?
O chamado “uso normal” inclui situações comuns do dia a dia, como:
- Marcas leves deixadas por quadros ou móveis;
- Desbotamento da tinta causado pelo sol;
- Poeira e sinais naturais de ocupação.
Esses efeitos fazem parte do risco do negócio imobiliário e não podem ser transferidos ao locatário.
O entendimento do STJ
O Superior Tribunal de Justiça já se posicionou no sentido de que cláusulas contratuais que obrigam pintura nova, independentemente do estado do imóvel, são abusivas.
O contrato não pode se sobrepor à lei para gerar enriquecimento sem causa do proprietário. Mesmo que exista cláusula prevendo pintura obrigatória, ela pode ser considerada inválida se contrariar a legislação.
Quando o inquilino realmente precisa pintar?
A obrigação de pintura surge apenas em situações específicas, como:
- Quando o inquilino pintou o imóvel com cores diferentes da original;
- Quando houve danos relevantes, como furos excessivos ou reboco danificado;
- Quando surgiram manchas de sujeira, mofo ou riscos causados por mau uso ou falta de ventilação.
Nesses casos, não se trata de desgaste natural, mas de dano efetivo.
O segredo está na vistoria
O ponto central de toda essa discussão é a vistoria.
Nunca se deve alugar ou devolver um imóvel sem um Laudo de Vistoria detalhado e com fotos.
É esse documento que comprova:
- Se o dano já existia, ou
- Se o desgaste decorreu apenas do tempo e do uso regular.
Sem vistoria, abre‑se espaço para conflitos, abusos e cobranças indevidas.
Conclusão
O inquilino não é obrigado a pintar o imóvel ao sair apenas porque o tempo passou.
A lei é clara ao proteger contra exigências baseadas em desgaste natural.
Antes de aceitar cobranças ou se comprometer com gastos desnecessários, é essencial conhecer a legislação, analisar o contrato à luz da lei e, principalmente, conferir a vistoria.
Informação é a melhor forma de evitar prejuízo.
Esse entendimento já foi confirmado em decisões judiciais, como nos processos:
AREsp nº 2.933.363, AREsp nº 2.317.880, nº 1007897-55.2016.8.26.0405 (TJSP) e nº 1105334-20.2022.8.16.0018 (TJPR).
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Júlia Cardenaz
Advogada | Professora
Júlia Cardenaz é advogada e professora, especialista em Direito Imobiliário. Atua na produção de conteúdo jurídico educativo, com foco em decisões judiciais, orientando corretores e investidores sobre práticas legais e rentáveis no mercado imobiliário.