A Lei nº 15.270, de 26 de novembro de 2025, trouxe uma das mudanças mais relevantes na tributação da pessoa física dos últimos anos. A partir de 1º de janeiro de 2026, contribuintes com rendimentos tributáveis de até R$ 5 mil por mês, ou R$60 mil por ano, estão integralmente isentos do imposto de renda. A isenção alcança todas as fontes de renda tributável, incluindo salários, benefícios e, sim, rendimentos de aluguéis recebidos por pessoa física. Na prática, quem declarar em 2027, referente ao ano-calendário de 2026, com renda total dentro desse limite, não pagará imposto de renda.
A medida beneficia diretamente mais de 10 milhões de contribuintes que deixam de pagar o tributo, além de outros 5 milhões que terão redução no valor devido. Para quem recebe entre R$5.001 e R$7.350 por mês, a lei criou um mecanismo de desconto parcial progressivo: o benefício é integral no limite inferior e diminui gradualmente até zerar em R$7.350. Acima desse valor, a tabela progressiva tradicional permanece inalterada, com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%.
O impacto direto para quem aluga imóveis
O cenário é especialmente favorável para pessoas físicas que possuem imóveis alugados como fonte de renda. Até 2025, esses rendimentos já eram tributados pelo carnê-leão, com alíquotas que podiam chegar a 27,5% dependendo do valor total recebido no mês. Agora, quem recebe até R$5 mil mensais em aluguéis, mesmo que de dois ou três imóveis diferentes, está isento.
É possível, inclusive, que um casal com rendimentos de aluguel totalizando R$10 mil por mês consiga manter a isenção de forma legítima, desde que os contratos estejam distribuídos entre os CPFs de cada cônjuge, respeitando a titularidade dos bens. Se cada um declarar R$5 mil em rendimentos tributáveis, ambos estarão dentro da faixa de isenção. Trata-se de planejamento tributário lícito, não de evasão: a distribuição da titularidade dos bens entre cônjuges é permitida pela legislação civil e produz efeitos diretos na declaração de imposto de renda.
Quando a isenção não resolve: o caso da renda elevada
A isenção de R$5 mil, embora significativa, não atende quem possui patrimônio imobiliário relevante e renda de aluguel substancial. Para contribuintes com rendimentos que já alcançam as faixas de 22,5% ou 27,5%, o custo do imposto de renda na pessoa física continua elevado. Somam-se a isso os novos tributos sobre o consumo previstos pela reforma tributária: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que começam a ser cobrados já em 2027, conforme a Lei Complementar nº 214/2025.
A pessoa física que for considerada contribuinte obrigatório do IBS e da CBS, a depender da faixa de enquadramento, poderá ter uma carga tributária significativamente superior à que se aplica a uma pessoa jurídica que exerce atividade imobiliária. É nesse ponto que a holding patrimonial imobiliária se torna não apenas uma opção, mas uma necessidade estratégica.
A holding imobiliária como instrumento de eficiência tributária
A constituição de uma empresa patrimonial imobiliária permite a transferência dos imóveis que hoje estão declarados no imposto de renda da pessoa física para o capital social da empresa, mediante integralização de bens. Os contratos de aluguel são aditados para que a empresa passe a ser a locadora, e uma conta corrente bancária é aberta em nome da pessoa jurídica.
Na configuração atual, optando pelo lucro presumido, a carga tributária efetiva sobre a receita de aluguel na pessoa jurídica gira em torno de 11,33% a 14,53%, a depender do faturamento e do município. Para quem recebe mais de R$240 mil anuais em aluguéis e estaria sujeito à alíquota de 27,5% na pessoa física, a economia é considerável. Além disso, a holding permite deduções que a pessoa física não possui, facilita o planejamento sucessório e protege o patrimônio contra riscos pessoais dos sócios.
O horizonte de 2033: IBS, CBS e o novo cenário
A reforma tributária prevê uma transição gradual. Em 2027, o IBS e a CBS começam a ser cobrados em caráter de teste. A implementação plena está prevista para 2033. Nesse cenário completo, a pessoa física que atua como locadora de imóveis e se enquadra como contribuinte obrigatório poderá enfrentar alíquotas significativamente maiores do que as aplicadas à pessoa jurídica.
O momento de agir é agora, em 2026. A constituição da holding, a transferência dos imóveis e os aditamentos contratuais demandam tempo e envolvem custos de registro, escritura e, conforme o caso, ITBI. Estruturar a operação antes da entrada em vigor dos novos tributos sobre o consumo garante que a pessoa jurídica já esteja operando quando o novo regime tributar a atividade de locação.
Atenção à nova tributação de dividendos
A Lei 15.270/2025 também trouxe mudanças na tributação dos lucros e dividendos distribuídos pelas empresas. A partir de janeiro de 2026, dividendos pagos por uma mesma pessoa jurídica a uma mesma pessoa física residente no Brasil em montante superior a R$50 mil por mês ficam sujeitos à retenção na fonte de 10%. Além disso, a lei instituiu o IRPF Mínimo para rendas anuais superiores a R$600 mil, com alíquota que pode chegar a 10%.
Para quem opera por meio de holding, esse ponto exige atenção redobrada no planejamento da distribuição de lucros. Dividendos de empresas optantes pelo Simples Nacional não estão sujeitos à retenção na fonte no ato do pagamento, mas entram no cálculo do ajuste anual. Já para holdings no lucro presumido, a retenção se aplica diretamente. A gestão do fluxo de distribuições mensais, de forma a manter os valores abaixo do limite de R$50 mil por mês, pode ser uma estratégia legítima para evitar a retenção antecipada.
Conclusão
A nova isenção de R$5 mil é uma conquista real para milhões de contribuintes, incluindo pequenos locadores de imóveis. Mas o cenário tributário brasileiro está em transformação acelerada, e quem possui patrimônio imobiliário relevante não pode se limitar à isenção da pessoa física.
A holding patrimonial imobiliária segue como a estrutura mais eficiente para quem busca redução legal da carga tributária, proteção patrimonial e organização sucessória. Com a reforma tributária batendo à porta, 2026 é o ano de estruturar a operação. Esperar pode custar caro.
Rodrigo Janes Braga
Advogado Especialista em Holding
Rodrigo Janes Braga é advogado tributarista em São Paulo, com 23 anos de experiência em planejamento patrimonial e sucessório. Já auxiliou mais de 620 famílias, promovendo economia tributária e proteção patrimonial com soluções seguras e alinhadas à legislação.