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A 23ª Vara Cível de Goiânia condenou uma incorporadora a restituir integralmente os valores pagos por um comprador após atraso na entrega de imóvel, mesmo com o prazo de tolerância de 180 dias já computado. A sentença, proferida em 8 de abril de 2026 pelo juiz Cristian Battaglia de Medeiros, determinou ainda o pagamento de multa contratual e indenização por danos morais.

O caso

Em agosto de 2021, o autor celebrou contrato de compromisso de compra e venda de um apartamento no empreendimento localizado em Goiânia pelo valor total de R$ 354.397,50, tendo adimplido R$ 169.952,68. O prazo final para entrega da obra, já incluído o período de tolerância, encerrou-se em 27 de outubro de 2025. O imóvel, contudo, não foi entregue na data pactuada.

A incorporadora argumentou que o habite-se foi expedido em 31 de outubro de 2025, apenas quatro dias após o prazo, configurando atraso ínfimo e adimplemento substancial do contrato. A tese não foi acolhida.

O que o juiz decidiu

O magistrado destacou que a expedição do habite-se não se confunde com a efetiva entrega do imóvel. A prova documental produzida pelo autor demonstrou que, mesmo após a emissão do documento, o empreendimento permanecia como canteiro de obras, com fotografias datadas de dezembro de 2025 e fevereiro de 2026 evidenciando o estado da obra. A incorporadora também comunicou o início das entregas apenas em janeiro de 2026, e a assembleia de instalação do condomínio foi convocada somente para 18 de fevereiro de 2026.

O juízo apontou ainda que o próprio habite-se foi emitido com ressalvas, condicionado ao cumprimento de exigências fiscais pactuadas em Termo de Ajustamento de Conduta, o que reforçou a precariedade da conclusão da obra na data aprazada.

As condenações

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos e determinou que as rés, solidariamente:

• restituam ao autor a integralidade dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, totalizando R$ 169.952,68, com correção monetária e juros de mora desde a citação;

• paguem multa contratual de 2% sobre o total pago, com base na inversão da cláusula penal prevista originalmente em favor da vendedora, nos termos do Tema 971 do STJ;

• indenizem o autor por danos morais no valor de R$ 5.000,00, com juros de mora desde 27 de outubro de 2025, data em que o imóvel deveria ter sido entregue.

O que foi afastado

O juízo rejeitou a preliminar de incompetência baseada em cláusula arbitral, aplicando a Súmula 45 do TJGO, que considera nula a cláusula compromissória em relações de consumo quando o consumidor propõe ação perante o Poder Judiciário. Também foi afastada a ilegitimidade passiva da incorporadora controladora, reconhecida a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento.

O pedido de suspensão das atividades da incorporadora foi indeferido por ausência de previsão legal, e o pedido de apresentação dos extratos da empresa rival foi postergado para fase posterior ao contraditório.

Leia a sentença na íntegra: Sentença

Processo: 5278696-88.2026.8.09.0051 — 23ª Vara Cível de Goiânia — Juiz: Cristian Battaglia de Medeiros — Decisão: 08/04/2026

Fonte: Conjur